L’article 606 du Code civil dresse une liste limitative de travaux qualifiés de grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. En copropriété, les charges votées en assemblée générale couvrent un périmètre bien plus large. Confondre ces deux catégories conduit à payer des dépenses qui ne vous incombent pas, que vous soyez bailleur, locataire ou copropriétaire occupant.
Charges récupérables sur le locataire et charges de copropriété : deux listes distinctes
Une erreur fréquente consiste à traiter les charges de copropriété comme un bloc homogène refacturable au locataire. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables en location d’habitation. Seules les dépenses qui y figurent peuvent être répercutées sur le locataire lors de la régularisation annuelle.
Les charges de copropriété votées en assemblée générale sont souvent plus larges que cette liste. Les honoraires du syndic, la taxe foncière ou les grosses réparations n’en font pas partie. Une dépense peut donc être validée à la majorité par les copropriétaires sans être pour autant récupérable sur un locataire.
Cette distinction a une conséquence pratique directe : le propriétaire bailleur qui reçoit un appel de fonds pour des travaux de ravalement structurel ne peut pas l’intégrer dans la provision pour charges locatives, même si le syndic l’a inscrit sur le même relevé que l’entretien des parties communes.
Article 606 du Code civil : le critère de la structure porteuse
La liste de l’article 606 est limitative, mais la jurisprudence a précisé le critère de classement. Dès qu’un travail touche à la structure porteuse ou à la couverture entière, il relève des grosses réparations, même si son coût semble modeste ou si l’intervention ressemble visuellement à de l’entretien courant.
Reprendre quelques tuiles cassées après une tempête relève de l’entretien (article 605). Refaire l’intégralité de la toiture, y compris la charpente, bascule dans l’article 606. La frontière ne tient pas au montant de la facture mais à la nature du travail : affecte-t-il l’immeuble dans sa solidité générale ou maintient-il simplement le bien en bon état courant ?
Éléments visés par l’article 606
- Les gros murs et les murs de soutènement, qui participent à la stabilité de l’immeuble et non à son aspect esthétique
- Les voûtes et les poutres, dès lors que leur remplacement ou leur rétablissement complet est nécessaire
- Les couvertures entières (toiture complète, pas une réparation ponctuelle) et les digues ou murs de clôture dans leur intégralité
En copropriété, ces travaux sont financés par le fonds travaux ou par un appel de fonds exceptionnel voté en AG. Le propriétaire bailleur les supporte seul, sans possibilité de les refacturer au locataire d’habitation.
Bail commercial et article 606 : ce que le décret de 2014 a changé
Avant la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, la pratique courante en bail commercial consistait à transférer au preneur, par clause expresse, la totalité des réparations, y compris celles relevant de l’article 606. Le locataire commercial se retrouvait alors à financer des reprises de structure qui, en droit commun, incombent au bailleur.
Le décret de 2014 a verrouillé ce mécanisme. Le bailleur ne peut plus refacturer les grosses réparations de l’article 606 au preneur commercial. Les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont également exclus du périmètre refacturable. Une clause contraire dans un bail signé après cette date est réputée non écrite sur ce point.
Pour les baux commerciaux signés avant novembre 2014, la situation reste différente : la clause de transfert des charges de l’article 606 au locataire peut encore produire ses effets si elle est rédigée de manière suffisamment claire. La date de signature du bail est donc le premier élément à vérifier en cas de litige sur la répartition des travaux.
Réparations locatives et entretien courant : le domaine de l’article 605
L’article 605 du Code civil couvre les réparations d’entretien, celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. En copropriété, ces dépenses se retrouvent dans les charges courantes : entretien des parties communes, nettoyage, petites réparations sur les équipements collectifs.
En location d’habitation, le décret du 26 août 1987 détaille les réparations locatives à la charge du locataire. Il s’agit de menus travaux : joints de robinetterie, remplacement d’interrupteurs, entretien des revêtements de sol. Ces réparations locatives se distinguent à la fois des charges récupérables (qui concernent les services collectifs) et des grosses réparations (qui relèvent du propriétaire).
Trois catégories à ne pas confondre
- Les charges récupérables (décret de 1987) : eau froide, entretien des ascenseurs, espaces verts, éclairage des parties communes, refacturables au locataire
- Les réparations locatives (même décret) : menus travaux dans le logement, à la charge du locataire pendant la durée du bail
- Les grosses réparations (article 606) : structure, toiture complète, murs porteurs, à la charge exclusive du propriétaire bailleur
Copropriété : vote en AG et nature juridique de la dépense ne coïncident pas toujours
Un copropriétaire bailleur reçoit régulièrement des appels de fonds mêlant charges courantes et travaux exceptionnels sur le même relevé trimestriel. La tentation est de tout régulariser au locataire en fin d’année. C’est une erreur juridique.
La nature récupérable ou non d’une dépense ne dépend pas du vote en assemblée générale. Elle dépend du régime légal de refacturation applicable. Un ravalement voté à la majorité absolue en AG peut inclure une part de remise en état structurel (article 606) et une part d’entretien esthétique (article 605). Seule la seconde fraction peut, sous conditions, figurer dans la régularisation des charges locatives.
Le propriétaire bailleur a donc intérêt à demander au syndic un détail poste par poste des appels de fonds, pour isoler ce qui relève des grosses réparations. Sans cette ventilation, toute régularisation globale s’expose à une contestation du locataire.
La distinction entre article 606 et charges de copropriété classiques repose sur un critère technique (la structure porteuse) doublé d’un critère réglementaire (la liste des charges récupérables). Vérifier la date du bail, la nature exacte des travaux votés en AG et le décret applicable reste le seul moyen fiable d’attribuer chaque dépense au bon débiteur.
