La loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) réorganise la fiscalité des logements inoccupés en France. Deux taxes distinctes, la TLV et la THLV, fusionnent pour donner naissance à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), applicable dès 2027. L’année 2026 constitue la dernière année sous l’ancien régime, mais aussi celle où se joue le calcul de la durée de vacance pour la première imposition.
Continuité du décompte de vacance : pourquoi 2026 est l’année piège
La plupart des propriétaires s’attendent à ce qu’un nouveau dispositif fiscal reparte de zéro. La TVLH fonctionne autrement.
La loi prévoit que la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est intégralement prise en compte dans le calcul du délai. Un logement vide depuis 2025 ne bénéficie d’aucune remise à zéro au moment du basculement vers la TVLH. Si le bien atteint un ou deux ans de vacance continue au 1er janvier 2027, il sera taxable dès la première année du nouveau régime.
Concrètement, un propriétaire qui laisse un appartement inoccupé courant 2026 en pensant avoir du temps avant la nouvelle taxe se retrouve directement dans le champ d’application. C’est un mécanisme anti-contournement rarement mis en avant dans les communications officielles grand public.
Produit de la TVLH : le transfert intégral vers le bloc communal
Sous l’ancien régime, une partie des recettes de la TLV alimentait le budget de l’État ou de l’Anah. La réforme supprime cette répartition.
Le produit de la TVLH revient désormais entièrement aux communes et intercommunalités qui activent la taxe. Ce changement modifie l’équilibre des incitations : les collectivités ont un intérêt financier direct à appliquer et à moduler la taxe, y compris dans des territoires où la pression sur le logement semblait jusqu’ici modérée.
Pour les communes situées en zones tendues, le basculement est automatique, sans délibération nécessaire. En revanche, les communes qui appliquaient l’ancienne THLV doivent adopter une délibération avant la date limite fixée pour maintenir le dispositif. L’absence de délibération signifie la perte de cette recette fiscale locale.
Taux de la taxe sur les logements vacants : jusqu’à 50 % hors zone tendue
La TVLH ne se limite pas aux grandes agglomérations. Hors zones tendues, les communes (ou EPCI dotés d’un programme local de l’habitat) peuvent voter l’application de la taxe avec un taux pouvant atteindre 50 % de la valeur locative cadastrale.
En zones tendues, les taux restent fixés par la loi et progressent avec la durée de vacance. Le cas de Paris illustre la marge de manœuvre offerte aux collectivités : la ville a voté un relèvement de sa taxe, passant à 30 % la première année puis 60 % les années suivantes.
Cette latitude offerte aux communes hors zones tendues est une donnée nouvelle. Un propriétaire d’un bien vacant dans une commune rurale ou périurbaine ne peut plus considérer qu’il échappe au dispositif par sa seule localisation géographique.
Conditions de vacance et seuil d’occupation : le critère des 90 jours
Un logement est considéré comme vacant lorsqu’il remplit plusieurs conditions cumulatives :
- Il est à usage d’habitation et non meublé (ou insuffisamment meublé pour permettre une occupation convenable).
- Il dispose des éléments de confort de base : installation électrique, eau courante, équipements sanitaires.
- Il reste libre de toute occupation pendant une durée continue dépassant le seuil fixé par la loi.
Le seuil d’occupation pour échapper à la taxe est fixé à 90 jours consécutifs ou non au cours de l’année. Une occupation sporadique de quelques semaines ne suffit pas à faire sortir le bien du champ d’application. Ce critère vise directement les propriétaires qui tenteraient une occupation fictive ou temporaire pour éviter la taxation.
Exonérations possibles
Certaines situations permettent d’échapper à la TVLH. Un logement mis en vente ou en location au prix du marché, sans trouver preneur malgré des démarches actives, peut être exonéré. Les biens nécessitant des travaux importants (dont le coût dépasse un certain seuil par rapport à la valeur du bien) sont également exclus.
Les retours terrain divergent sur ce point : la charge de la preuve incombe au propriétaire, et les critères d’appréciation varient selon les services fiscaux locaux. Documenter chaque démarche (mandats de gestion, devis de travaux, annonces de location) reste la seule protection fiable.
Impact pour les propriétaires en zones détendues et marché locatif
La réforme change la donne pour les propriétaires de biens vacants situés loin des métropoles. Jusqu’ici, seules les communes ayant délibéré pouvaient appliquer la THLV, avec des taux limités. La possibilité de monter jusqu’à 50 % de la valeur locative cadastrale crée une pression fiscale inédite dans des territoires où la vacance est souvent liée à des problèmes structurels : logements vétustes, absence de demande locative, coût de rénovation prohibitif.
L’objectif affiché de la loi est de remettre des logements sur le marché. Les données disponibles ne permettent pas encore de conclure si cette pression fiscale suffira à débloquer des situations où la vacance découle d’un déficit d’attractivité plutôt que d’un choix de rétention.
- Les propriétaires en zones tendues basculent automatiquement vers la TVLH sans action de leur part.
- Les propriétaires en zones détendues doivent surveiller les délibérations de leur commune ou intercommunalité.
- La mise en location, même saisonnière, peut constituer une parade, à condition de respecter le seuil de 90 jours d’occupation effective.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien peut peser dans la décision de rénover ou de vendre, face au coût cumulé de la taxe.
La TVLH entre en vigueur en 2027, mais le compteur de vacance tourne déjà. Un propriétaire qui découvre la réforme après le 1er janvier 2027 risque de se retrouver taxé sans avoir eu le temps d’agir. Vérifier dès maintenant la situation administrative de chaque bien inoccupé, consulter les délibérations communales en cours et documenter toute démarche de mise en location ou de travaux constitue le minimum à entreprendre avant la bascule.
